In het wooncomplex De Walgaarden worden verschillende huurcontracten gebruikt:
- een zogenaamde all in huur. Hier is er sprake van één “huurbedrag” de huursom waarin zijn toegevoegd de servicekosten.
- een gesplist contract. Bij de gesplitste contracten zijn beide bedragen apart genoemd.
Eerstgenoemde methode is niet (meer) van deze tijd en bovendien is de berekende, jaarlijkse, huurverhoging minder inzichtelijk.
WBOWonen is voornemens om voortaan te werken met gesplitst huurcontract en heeft aan huurdersvereniging Blij Wonen daaromtrent advies gevraagd, dit wegens het ontbreken van een bewonerscommissie in het complex.
Welnu, Blij Wonen heeft een uitgebreid advies aan de directeur-bestuurder van wbowonen overhandigd en inmiddels heet WBO voorlichtingsmomenten georganiseerd.
Blij Wonen vraagt zich af of tijdens deze voorlichtingsmomenten in voldoende mate duidelijk is geworden welke aspecten mee dienen te tellen in deze voorgenomen verandering en daarom vindt u ons advies op onze website.
Voor informatie kunt u zo nodig contact opnemen met Blij Wonen.
ADVIES
Aan de Directeur-Bestuurder van WBOWonen.
Oldenzaal, 23 juni 2022.
Beste Wouter,
Hiermee reageren wij op jouw brief d.d. 10 juni 2022, met als onderwerp ‘ voorstel splitsing all-in huurprijs ‘, met welke brief jij ons tevens advies vraagt omtrent het onderwerp.
Het onderwerp heeft betrekking op het complex De Walgaarden.
Op ons verzoek hebben wij de beschikking gekregen over een (geanonimiseerde) overzicht betreffende huurprijzen in netto/bruto/streefhuur etc..Opvallend in dit overzicht zijn de talloze verschillen hoe (netto) huurprijzen zich verhouden tot de streefhuren. Zoals gezegd: ontzettend veel huurders betalen aan netto huur (soms) beduidend meer dan de streefhuur, bijvoorbeeld: 5 huurders betalen netto huur €480,47, terwijl het streefhuurbedrag €466,34 is.
Of: €789,43 tegenover €658,09. Als we deze opgave doen betekent het ook dat talloze huurders (soms) beduidend minder betalen dan de streefhuur.
Wij vinden deze verschillen niet correct. Wij begrijpen dat niet gestreefd kan worden naar het optrekken van huren richting streefhuurbedrag, wel kan gepleit worden om de grote verschillen: veel huur ten opzichte van het streefhuurbedrag te normaliseren door deze huren terug te brengen naar een overeenkomstige verhouding. Op deze manier wordt in elk geval bereikt dat alle huurders op eenzelfde wijze behandeld worden als het om dit aspect gaat.
Wij komen op onze stellingname omdat streefhuren passen bij de kwaliteit van de woning. Wij constateren ook dat streefhuren altijd onder de maximum huurprijs liggen, maar in onze beleving dienen er niet zulke grote verschillen in te zitten als door ons gesignaleerd.
In de boven aangehaalde brief wordt voorgesteld om de component “huismeester” per 1 januari 2022 te laten vervallen. Op welke wijze worden de huurders gecompenseerd voor dit, vanaf 1 januari 2022, te veel betaalde bedrag voor de huismeester?
In de brief wordt ook voorgesteld het onderhoudsabonnement voor alle huurders van toepassing te laten zijn. Wij merken op dat huurders van (toen) Stichting Huisvesting Ouderen bij de overname door WBOWonen een voortzetting kregen van gratis onderhoudsabonnement. Onze vraag is: hoe gaat WBOWonen om met deze omstandigheid en bovendien vragen wij ons af wanneer is het ‘normaal’ onderhoud en wanneer treedt het onderhoudsabonnement in werking. Zoals thans voorgesteld wordt betekent het volgens ons dat alle huurders van WBOWonen dienen te betalen voor de komst van de ‘serviceauto van WBOWonen’ , met andere woorden: hebben alle huurders van WBOWonen een onderhoudsabonnement nodig bij reparaties?
In bedoelde brief wordt gesproken over schoonmaakkosten algemene ruimtes.
Wij vragen ons af welke lijn huurders hebben aangegeven als het om schoonmaakkosten gaat zoals genoemd wordt in meergenoemde brief.
Wij hebben ook begrepen dat de ontmoetingsruimte wordt verhuurd voor een bepaald bedrag waarvan onder anderen schoonmaakkosten worden betaald.
Het lijkt ons vanzelfsprekend dat in de jaarlijkse afrekening ook gaat blijken wat de opbrengst is geweest voor schoonmaakkosten van de ontmoetingsruimte en dat deze opbrengst in mindering wordt gebracht op de totale som van schoonmaakkosten.
Er worden electriciteitskosten in rekening gebracht bij elke huurder. Onze vraag is of er in elk ‘schuurtje’ inmiddels daarvoor bestemde meters zijn aangebracht en of dat ook van toepassing is op de aanwezige garages. Ook merken wij op dat er garages in gebruik zijn bij ondernemers, dus garages die als bedrijfsruimte in gebruik zijn.
Naar onze mening kunnen pas individuele electriciteitskosten in rekening gebracht worden als er een daadwerkelijk inzicht is in deze verschillende aspecten. Het kan niet zo zijn dat huurders van woonruimte electriciteitskosten mee betalen van huurders van garages omdat daar niet de beschikking is over een meetinstrument. Ook kunnen deze kosten niet vallen onder de noemer van ‘algemeen electriciteitsverbruik’ .
Met dit voorgestelde voornemen van splitsing van de huurprijs lijkt het ons wenselijk, beter gezegd noodzakelijk, eventuele te verwachten ‘obstakels’ die zich kunnen aandienen, te benoemen, zoals:
-bij de all-in situatie die door WBOWonen toentertijd is gehanteerd werd ook (al) een bedrag opgenomen voor energie. Met het thans aangekondigde voorstel zou het betekenen dat het energiecomponent dubbel wordt berekend. Ons inziens dient derhalve het toen al ingevoerde component voor energie van de huurprijs te worden afgetrokken.
-WBOWonen heeft besloten geen compensatie toe te passen over voorgaande jaren van “teveel betaalde”. Een uitspraak van de Huurcommissie zou hieraan ten grondslag liggen. Wij willen graag inzage in deze uitspraak, kennis nemen van de argumentatie van deze uitspraak van de Huurcommissie.
Volgens onze informatie is het overigens nog tot 2 ½ jaar na dato mogelijk een dergelijk verzoek in te dienen (Beleidsboek Huurcommissie).
-wij hebben begrepen dat, na procedure, aan een huurder in De Walgaarden, over 2020, €300,- is terugbetaald aan te veel betaalde energiekosten. Wij horen graag de juistheid omtrent deze terugbetaling.
Uitgaande van een vaststaand gegeven in deze terugbetaling vragen wij ons af hoe WBOWonen denkt de overige huurders hieromtrent te behandelen. Het kan volgens ons niet zo zijn dat dit gegeven, bij juistheid ervan, onbesproken blijft en overgelaten wordt aan individuele actie hieromtrent van huurders, met als gevolg dat WBOWonen geconfronteerd gaat worden met een grote financiele claim. Naar onze mening is het wenselijk, nogmaals bij juistheid, vooraf een correcte compensatie te bieden.
-wij hebben in ons advies hierboven al gesproken over schoonmaakkosten. Het lijkt ons vanzelfsprekend dat, bij invoering, duidelijk is welke schoonmaakkosten bedoeld worden. Een belangrijk aspect hierbij is bijvoorbeeld de situatie bij winterse omstandigheden, sneeuwruimen en gladheidsbestrijding op galerijen en omgeving van entree.
Het lijkt ons vanzelfsprekend bij de opgevoerde schoonmaakkosten duidelijkheid te hebben over frequentie, totale schoonmaakpakket inclusief glasbewassing balkon en galerijen buitenzijde, onbereikbaar glas, gangen naar bergingen, kortom, complete schoonmaakplan.
Er zullen meerdere offertes worden uitgebracht die ter inzage beschikbaar worden gesteld.
Het moge duidelijk zijn dat wij graag een reactie horen over de door ons aangegeven onderwerpen.
Overigens: wij kunnen ons vinden in het voorgesteld traject, echter, gezien de complexiteit van het geheel, pleiten wij er voor de invoering te laten plaats vinden in 2023 met de dan aan te kondigen huurronde/huuraanpassing.
Met vriendelijke groet:
Namens het Bestuur van Blij Wonen:
Jurrie van der Geize, voorzitter.