Advies huurverhoging 2023

Huursom:

Het gemiddelde aan huurstijging van het gereguleerde segment mag in 2023 niet hoger zijn dan de CAO loonontwikkeling (3,1%)  minus 0,5 procent. De maximale huursomstijging is daardoor vastgesteld op 2,6%. Dit is exclusief huurharmonisatie en alle huurverhogingen na woningverbetering of verduurzaming. Het gaat hierbij om alle zelfstandige huurwoningen met een gereguleerd contract.

Huurverhoging sociale huurwoningen:

In 2023 is de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging op woningniveau voor zelfstandige woningen in het gereguleerde segment de CAO-loonontwikkeling, en niet langer de inflatie.

Daarmee komt de maximale toegestane huurverhoging op 3,1%. 

Huurverhoging geliberaliseerde woningen:

Voor woningen met een geliberaliseerd contract geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2023 is gemaximeerd op “de laagste van twee- de inflatie of de CAO-loonontwikkeling- plus 1 procent”.

De maximale toegestane huurverhoging is dus 4,1%.

Inkomensafhankelijke huurverhoging:

De methodiek om de inkomensafhankelijke huurverhoging te berekenen is in 2023 dezelfde als in 2022. Afhankelijk van het inkomen kan de huurverhoging maximaal € 50 of € 100 zijn. De inkomensgrens waarboven een corporatie een inkomensafhankelijke huurverhoging kan geven is ook afhankelijk van de omvang van het huishouden. Voor eenpersoonshuishoudens gelden andere grenzen dan voor meerpersoonshuishoudens.

Huurverhoging voor woningen met huur onder € 300,-:

De huur van zelfstandige sociale huurwoningen met een maximale huur van € 300 mag worden verhoogd met maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2023 (of later). Dit geldt ongeacht het inkomen van het huishouden. 

Kamers, woonwagens, standplaatsen:

De maximale huurverhoging op woningniveau voor kamers, woonwagens en standplaatsen vanaf  1 juli 2023 gelijk aan de CAO-loonontwikkeling. Daarmee komt de maximale toegestane huurverhoging op 3,1%.  

Uitgangspunten

• differentiatie uitvoeren op basis van labeling waarbij bij efg labels geen huurverhoging wordt doorgevoerd
• huurders met hoger label hebben lagere energielast daardoor hogere huurverhoging gerechtvaardigd.
• woningen met een streefhuur <70% verhogen met maximaal 3,1% ongeacht het label. Om praktische redenen is ervoor gekozen deze differentiatie dit jaar niet door te voeren, dit wordt een discussiepunt voor volgend jaar.
• WBO Wonen voert geen inkomensafhankelijke huurverhoging uit.

Huursom

De huursom wordt uitgevoerd volgens wettelijke kaders. Dit wil zeggen; de gemiddelde huurverhoging is niet hoger dan 2,6%.

Met een huurverhoging zoals voorgesteld komen wij uit op een huursomstijging van 2,27%

Huurverhoging sociale huurwoningen 

We voeren de huurverhoging gedifferentieerd uit op basis van het energielabel. Dit wil zeggen:

• de huren van woningen met label A t/m C verhogen we maximaal met 2,55%
• de huren van woningen met label D verhogen we maximaal met 2,00%
• de huren van woningen met label E,F en G verhogen we maximaal met 0,00% Hierbij aftoppen op streefhuur.

Geliberaliseerde woningen

De geliberaliseerde woningen worden verhoogd op de wijze zoals bij de sociale huurwoningen:

• de huren van woningen met label A t/m C verhogen we maximaal met 2,55%
• de huren van woningen met label D verhogen we maximaal met 2,00%
• de huren van woningen met label E,F en G verhogen we maximaal met 0,00%

Bergingen, garages en parkeerplaatsen

Bergingen, garages en parkeerplaatsen worden verhoogd zoals in het huurcontract vermeld staat.

Voor garages en parkeerplaatsen is dit met consumentenprijsindex.

Kamers, woonwagens, standplaatsen

We verhogen de huren maximaal met 2,55%. Hierbij aftoppen op streefhuur. 

Bedrijfsonroerendgoed en Maatschappelijk vastgoed

Bedrijfsonroerendgoed en maatschappelijk vastgoed ,wordt verhoogd op de wijze zoals in het huurcontract vermeld staat. In de meeste gevallen is dit consumentenprijsindex of een maatwerk afspraak.

Bij de huurders met een huurbevriezing wordt de verhoging als maatwerk verwerkt.

Servicekosten

• Af te rekenen:
  Voorschotten servicekosten worden aangepast op basis van werkelijke kosten, tenzij er andere afspraken zijn gemaakt.

• Verhogen:
  Componenten worden verhoogd met inflatie of op basis van werkelijk gemaakte kosten.

Vooraf

Als bestuur van Blij Wonen hebben we, overeenkomstig de toentertijd gemaakte afspraak, in het ‘aanlooptraject’ naar de definitieve adviesaanvraag een, zeg maar, verkennend gesprek met u, directeur-bestuurder en uw medewerkers, gevoerd.

Tijdens deze ‘verkenning’ zijn er ook van onze kant opmerkingen gemaakt/vragen gesteld en suggesties gedaan, teneinde te bereiken dat de definitieve adviesaanvraag wederzijds al een ‘aanvaardbaar product’ oplevert, geheten “huurverhoging 2023”.

Als bestuur hebben we ons inmiddels afgevraagd, (zoals eerder al eens benoemd), welke invloed ons advies nog kan uitoefenen op het voorgestelde omtrent huurverhoging 2023. Wij refereren daarbij ook aan het gegeven dat in de begroting van de corporatie al een percentage huurverhoging is genoemd, net als voorgaande jaren. Wij herinneren ons ook de begroting 2022 waarin rekening was gehouden met een percentage huurverhoging die 0,5% lager was dan het toen voorgestelde en gehanteerde percentage. Als Blij Wonen hebben wij toen nog een voorstel gedaan ten gevolge waarvan de huurstijging een lager percentage zou zijn, maar dat voorstel kon niet worden gehonoreerd, nogmaals, ondanks de lager aangehouden percentagestijging in de begroting.

In onze beleving dient een adviesaanvraag of een discussie omtrent een huurverhoging als doel te hebben om in gezamenlijkheid een resultaat te bereiken dat recht doet een beide partijen: huurders en corporatie.

Tot zover deze beschouwing vooraf.

Terzake
Zoals genoemd hebben we als bestuur uitgebreid het thans voorliggend adviesaanvraag omtrent huurverhoging 2023 bestudeerd en besproken en zijn tot een resultaat gekomen. Dat resultaat hebben we tevens besproken met de Woonbond, die onze visie onderschreef.

Wij hebben het volgende op te merken:

• Er is sprake van door wbo-wonen ‘geschapen’ ongelijkheid in energielasten van haar huurders. Er zijn huurders die zonnepanelen geplaatst hebben gekregen en daardoor een vermindering van woonlasten hebben vanwege mindere energielasten. Dit voordeel genieten de huurders niet bij wie op hun daken geen zonnepanelen zijn geplaatst.

Wij zijn van mening dat deze huurders gecompenseerd dienen te worden in de vorm van een lagere huurverhoging.

• In de adviesaanvraag wordt gesproken om de huurders van woningen met label E, F en G geen huurverhoging te geven.

Wij spreken nadrukkelijk uit dat ook de huurders van woningen met label D geen huurverhoging krijgen.

• Zoals bekend is er in dit land nog steeds sprake van een economische crisis. Alom is hierover te lezen en nog steeds horen we hoe veel te veel inwoners moeite hebben om wat dat betreft rond te komen. Recent werd nog melding gemaakt van een indrukwekkende stijging van het aantal mensen dat moeite heeft om financieel rond te komen.

Uiteraard begrijpen we dat WBO-wonen niet een dergelijk nationaal probleem kan oplossen. Wel zijn wij van mening dat WBO-wonen een gebaar in deze kan maken door de huur met 0,5% minder te laten stijgen en dit als ‘sociale mindering’ aan te merken.

In de procedure van een eerdere adviesaanvraag (huursplitsing De Walgaarden) werden we geconfronteerd met de relatie ‘streefhuur/werkelijke huur’. Ons bleek toen dat diverse huurders de streefhuur al overschreden.

Wij zijn benieuwd hoe deze situatie (‘wbo-breed’) daadwerkelijk is.

Tot slot:
Wij hebben, zoals eerder genoemd, na uitvoerig beraad onzerzijds, dit advies geschreven. In dit advies hebben we constateringen gedaan en verwachtingen uitgesproken; vragen gesteld.

Wij hebben in dit advies een drietal “behoeftes” uitgesproken, namelijk:

• Compensatie van huurders op wiens dak geen zonnepanelen zijn geplaatst;
• Geen huurverhoging voor huurders van label D woningen en
• ‘sociaal gebaar’ van -0,5% huurverhoging voor alle huurders.

U zult begrijpen dat wij veel waarde hechten aan honorering van bovenstaande items.
Wij kijken dan ook uit naar de reactie uwerzijds, waarna we ons eventueel zullen beraden over de dan ontstane situatie.